Mercato dell’alloggio: tra crescita demografica e offerta limitata
Berna, 16.09.2026 — Dall’ultimo aggiornamento del monitoraggio online del mercato dell’alloggio dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) emerge che nel 2025 e nel primo semestre del 2026 la situazione in Svizzera è ulteriormente peggiorata. Risultano particolarmente colpite le persone con un potere d’acquisto medio o basso che cercano un’abitazione. L’analisi esamina inoltre con particolare attenzione il rapporto tra immigrazione e mercato dell’alloggio: risulta infatti che, oltre all’andamento demografico, anche il reddito e l’offerta abitativa influiscono sull’andamento degli affitti.
Le tensioni sul mercato dell’alloggio svizzero continuano ad aumentare. La situazione rimane particolarmente critica per le economie domestiche con basso potere d’acquisto, così come nell’area metropolitana di Zurigo, nella Svizzera centrale e in diverse regioni montane. Uno dei motivi è che si costruisce troppo poco per stare al passo con l’aumento del numero di economie domestiche.
L’incremento delle economie domestiche è legato anche alla crescita della popolazione. Tra il 1990 e il 2025 quest’ultima è infatti aumentata del 36,9 %: 15,0 punti percentuali sono attribuibili alla popolazione svizzera, mentre 21,9 punti percentuali a quella straniera. La crescita demografica aumenta la domanda di abitazioni, il che influisce anche sull’andamento degli affitti. Anche il reddito svolge però un ruolo importante: se le economie domestiche possono spendere di più per una casa o un appartamento, la pressione sui prezzi aumenta, soprattutto se l’offerta è limitata. Secondo l’analisi, nel lungo periodo l’effetto del reddito sugli affitti è quasi pari a quello della crescita demografica.
Sono determinanti anche altri due fattori: l’aumento effettivo del numero di alloggi e la capacità dell’offerta di tenere il passo con la domanda. Nel 2025 circa il 18 % delle nuove abitazioni è stato costruito al posto di edifici preesistenti, limitando così l’aumento netto del patrimonio abitativo. Anche i terreni edificabili sono sempre più scarsi: tra il 2012 e il 2022 nelle regioni analizzate la percentuale di zone edificabili ancora disponibili è scesa dal 9,9 % al 6,9 %.
Economie domestiche straniere più spesso alla ricerca di un’abitazione
Dall’analisi emerge inoltre che le economie domestiche straniere, ovvero quelle in cui nessuno possiede la cittadinanza svizzera, sono più mobili rispetto a quelle svizzere. Rappresentano circa il 21 % del totale, ma il 39 % di quelle che traslocano. A parità di dimensioni, occupano circa un quarto in meno di superficie abitativa pro capite rispetto a quelle svizzere. Nel 2025 contavano in media 2,08 persone, leggermente meno delle altre economie domestiche.
Le economie domestiche straniere dipendono in misura maggiore dal mercato degli affitti: solo il 12 % vive infatti in un’abitazione di proprietà, contro il 42 % di quelle svizzere. Dato che traslocano più spesso e stipulano in media contratti di durata più breve, beneficiano meno dei canoni generalmente più bassi dei contratti più datati. In rapporto al reddito, le loro spese per l’affitto tendono quindi a essere maggiori.
Crescita del parco abitativo non prima del 2027
Per il 2026 il monitoraggio prevede una crescita ancora troppo debole del parco abitativo. L’aumento delle domande e dei permessi di costruzione registrato dal 2024 indica tuttavia che dal 2027 il numero di abitazioni dovrebbe tornare a crescere in modo più sostenuto. Non si intravede però un rapido allentamento delle tensioni sul mercato dell’alloggio. I bassi tassi d’interesse e la modesta inflazione del 2026 garantiranno canoni sostanzialmente stabili per i contratti in essere, mentre per quelli nuovi si prevedono affitti più elevati.
Per saperne di più: Monitoraggio del mercato dell’alloggio